Fases del proyecto y aspectos que hay que ir detallando en el acta de obra

Este índice orientativo permitirá desarrollar un acta de obra de calidad para gestionar nuestra obra.

Movimiento de tierras y Cimentación

  • Comprobar el estudio geotécnico
  • El estado del suelo no es el especificado
  • Nivel freático más alto de lo esperado
  • Tipo de suelo
  • Relación con edificios o elementos cercanos
  • Terminar de especificar elementos de la obra

Estructura

  • La estructura se corresponde con el de arquitectura. El proyecto de estructura se subcontrata a otra empresa y a veces no coincide
  • Intento de recalculo por parte de la constructora para abaratar costes.
  • Seguimiento antes del hormigonado que el armado está dispuestos según el proyecto.

Red de Saneamiento

  • Propuesta de alternativa al trazado o al sistema por parte de la constructora.
  • Seguimiento de que lo dispuesto en el proyecto se corresponde con la ejecución.

Albañilería

  • Fachadas
    • Las infografías que se han realizado marcan el diseño de las mismas y no se pueden producir cambios.
  • Divisiones interiores
    • Cambios por personalización del cliente.
    • Coordinación de la arquitectura con las instalaciones.
    • Controlar la tipología de división. No es lo mismo la división entre habitaciones de una misma unidad que entre habitaciones de diferentes unidades, o la escalera común. El aislamiento acústico y de incendios requieren de diferentes tipos de divisiones o composiones.
  • Revestimientos
    • Enfoscados, yesos. Preparar los soportes para los acabos finales. Pintura, alicatado, aislamientos.
  • Plastones o soleras
    • La base del pavimento para recibir el solado definitivo. Tarima de madera, cerámica del baño o el pavimento final de la vivienda.

Cubiertas

  • Fase esencial ya que las cubiertas protegen al interior del edificio de sufrir desperfectos por la climatología.
  • Propuesta de alternativas por parte de la constructora.
  • Fase de seguimiento.
  • Ensayos de las cubiertas. Se inunda durante 48 horas para comprobar que es estanco. Si el resultado es positivo se conecta con la red de saneamiento y se protege con grava o solado.
  • También se tratan las terrazas.
  • Las plantas bajas y zonas comunes también se tratan en esta fase.
  • El objetivo es empezar a poner acabados en las viviendas.

Aislamientos

  • Se solapa con divisiones y revestimientos
  • Se definen los aislamientos entre viviendas, dentro de la vivienda y entre vivienda y fachadas
  • Para verificar los aislamientos se dejan a la vista hasta su comprobación.
  • Una vez dado el visto bueno, se cierran para acabados. 

Impermeabilizaciones

  • Impermeabilizaciones en vertical que existen en los garajes o trasteros.
  • Si hay terrazas, la impermeabilización de las mismas se trata en la cubierta.

Acabados de la vivienda

  • Alicatados
  • Cantería: Piedra natural. No siempre aplica. En base al diseño del edificio.
  • Solados
  • Pinturas
 
  • Se cierra con los clientes los acabados y por tanto no hay mucho margen de mejora / cambio.
  • La gestión de los acabados puede tener su complejidad por el encaje de los plazos y por la definición de los mismos por parte de la propiedad. Si una vivienda no se ha vendido, puede no tener definidos los acabados.

Carpintería de madera

  • Entrega de puertas y armarios.
  • Comprobación de acabados.
  • La constructora lleva muestras a la construcción. En la caseta de obra se dejan estas muestras para su comprobación.

Carpintería de aluminio

  • Esta fase debe terminar antes de iniciar acabados.
  • Se van cerrando unidades de vivienda. Según se van cerrando unidades de vivienda, se van terminando suelos, pinturas y otros acabados.
  • Plazos de fabricación en taller. 1 mes, 2 meses.
  • Montaje en obra. 1 mes. Simultaneo a las cubiertas.
Para la comprobación de todos los acabados se realiza un piso técnico o piso piloto, donde se comprueban los acabados y su ejecución. No es para los clientes.

Vidrio

  • Inmediatamente después del montaje de aluminio. 1 semana de decalaje.

Cerrajería

  • Elementos de acero.
  • Fase inicial que se desarrolla durante el cerramiento de fachada. Elementos que se necesitan para el cerramiento. Cargaderos, voladizo. Son elementos que sirven para terminar la fachada.
  • La fase final. El oficio es el mismo al que hace elementos de cerrajería finales. Barandillas, rejas de ventanas, rejillas de ventilación…
  • El oficio es experto en el material (acero) y soldadura.

Instalaciones

(Esta fase entra al terminar divisiones y antes de revestimientos)
  • Fontanería
  • Aparatos sanitarios
  • Calefacción
  • Aire acondicionado
  • Energía solar
  • Electricidad
  • Telecomunicaciones
  Tiene una fase inicial con albañilería donde preparan todos los conductos, cajas, etc… La fase final es una vez cerrados y acabados los paramentos (paredes), se vuelve a terminar los acabados. Durante el acabado de la fase 1 a la 2, el equipo de instalaciones termina los garajes. Fase de tubos internos. Se solapa con albañilería. 5 meses. Acabado de instalaciones. Mecanismos, ventiladores, grupos de presión, paneles solares…

Urbanización y varios

  • Jardinería
  • Mobiliario urbano
  • Señalización
Acabado final del edificio.

Otras fases del desarrollo del proyecto

Clientes
  • Personalización de cada vivienda.
  • Elección de los acabados de cada vivienda.
Planificación
  • Todos los meses se revisa la ejecución y la certificación.
Económico Certificación Plan de Control de Calidad. PCC
  • Se ensayan todos los elementos de la obra.
  • Ensayos de hormigos, ventanas.
  • Si se solicitan ensayos adicionales, si el ensayo da positivo lo paga la propiedad, si da negativo la constructora.

¿CÓMO FUNCIONA?

1. Acceso a la herramienta

El proyecto se inicia con unos activos que son las obras y las personas involucradas en las mismas. El acceso a la herramienta siempre es nominal por seguridad.

2. Dar de alta usuarios

Las obras se gestionan como activos que podemos activar, editar y asociar a las personas involucradas en el proyecto.

3. Asociar obras y personas

Las personas que gestionamos tienen un perfil definido de tal forma que su rol en el proyecto queda claramente identificado.

Gestión multiproyecto y multiusuario

El sistema desde un inicio está diseñado para poder gestionar múltiples proyectos de forma simultánea.

Con personas que pueden compartir su actividad en diferentes proyectos.

Con administradores independientes para cada obra.

Creación de actas y visitas

La creación de un acta es un proceso sencillo y claro. Podemos asignar texto, imágenes, comentarios y estatus. Los asuntos se van creando y se asignan automáticamente al acta que esté activa en ese momento. Los asuntos pendientes se asocian automáticamente al documento cuando se cierra para ser firmado.

Búsqueda y filtrado de asuntos

Los asuntos tratados en las actas se archivan y se pueden recuperar desde el panel de control de forma dinámica.

Se pueden buscar por palabras clave, estado del asunto y por número de acta.

Controla la firma y genera un acta en pdf

Cuando el administrador del acta la da por cerrada, automáticamente se envía un correo a las personas asociadas al documento.

Si alguna persona no puede firmar el documento, el administrador puede enviar un recordatorio.

El acta se puede llegar a cerrar sin tener todas las firmas consolidadas y reflejarlo en el propio documento (casos de enfermedad grave, bajas, etc…).

Seguridad y control

El proceso es seguro al ser “nominal”. Cada persona tiene un identificador único.

El administrador del sistema es la persona que tiene el control de la herramienta.

La apertura y cerrado de actas siempre depende de su control.

Si hay un conflicto con un asunto en un acta, el puede volver a editarlo para generar un nuevo proceso de firma.

Archivo e histórico

Todas las actas se quedan guardadas en el servidor y el acceso a las mismas está siempre disponible por cualquier usuario del proyecto.

Los controles y filtrado se pueden seguir desarrollando para dar un paso más en la gestión del proyecto y que sirvan como alertas en cuanto un asunto tenga una cierta antigüedad o poder ver los asuntos pendientes en base a los perfiles asignados al proyecto.

Nos encantaría escucharte.
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